本文來源:時代財經(jīng) 作者:林心林
(資料圖)
“島主”夢并不好做。
近日,浙江寧波旦門山島的無居民海島使用權(quán)及海域使用權(quán)在阿里司法拍賣平臺公開拍賣,評估價3977.19萬元,起拍價2785萬元。截至5月27日該項目競價周期結(jié)束,因無人報名流拍。
但這次拍賣仍吸引了將近6000人次圍觀。
為何旦門山島如此受關(guān)注?早在2011年,《海島保護法》出臺后第二年,全國首個無居民海島使用權(quán)證書出自于此,旦門山島成為國內(nèi)首個有明確使用權(quán)的無居民海島。獲得該島50年使用權(quán)人的是象山海洋游覽度假有限公司,背后實控人為黃益民。
根據(jù)彼時“黃島主”的計劃,到2020年前,旦門山島投資額將不少于10億元,包括建設(shè)沙灘高爾夫、溫泉度假酒店、海灘泥浴、海島影視拍攝基地等項目。
如今十二年過去,旦門山島卻淪落為拍賣貨架上的標的物。
根據(jù)司法拍賣公告、法院執(zhí)行案件信息,旦門山島使用權(quán)自2018年作為抵押物為貸款提供抵押擔保,后因貸款方無力歸還借款,借貸方依法訴至法院并申請強制執(zhí)行,因此該院對海島使用權(quán)進行查封評估并拍賣。另據(jù)企業(yè)信息平臺查詢,黃益民存在3條失信被執(zhí)行人信息,涉案總金額超1.4億元。
2022年在旦門山島組織過游學活動的黃旭(化名)告訴時代財經(jīng),島上目前90%仍是原始狀態(tài),僅有一個民宿經(jīng)營方提供住宿、餐飲需求以及泳池、水庫設(shè)施,任何戶外游玩項目都只能自行組織。“真正的島主已經(jīng)聯(lián)系不上了?!秉S旭透露,現(xiàn)在外界能聯(lián)系到的海島負責人只是代理,為島主的朋友。
國內(nèi)首個確權(quán)無居民島旦門山島,圖源:受訪者提供
對于全國首個有產(chǎn)權(quán)的無人島被拍賣,中國第一代島主、華人島主聯(lián)盟發(fā)起人林東卻認為“十分正?!?。盡管林東參與過國內(nèi)外數(shù)十個無人島交易開發(fā),但在他眼里,這條路仍然困難重重,“投入大、周期長、收益慢,許多想吃螃蟹的人都把無人島想象得太美好了?!?/p>
富豪們涌向買島,一年使用金低至幾千元
旦門山島的故事,是國內(nèi)無居民海島發(fā)展的縮影。
早在上世紀七八十年代,民間資本就開始試水浙江等一些沿海省市的無居民海島開發(fā),但由于盲目、粗放的開發(fā),部分無居民海島被破壞,甚至消失。
2002年,國家正式實施海洋開發(fā)戰(zhàn)略,隔年,原國家海洋局印發(fā)《無居民海島保護與利用管理規(guī)定》,首次提出允許個人或機構(gòu)有償開發(fā)利用無居民海島,由此掀起了國內(nèi)無居民島開發(fā)的第一波熱潮。
彼時大量資本涌向沿海省市的無居民海島,如曾開發(fā)過海南三亞西島的臺商陳明哲,于2004年投資3億元開發(fā)廣東太白縣放雞島;同年,“溫州第一女島主”陳曉嫻與當?shù)卣炗喿赓U協(xié)議,在溫州竹嶼島進行為期5年的旅游娛樂項目開發(fā)。
但無居民海島開發(fā)的監(jiān)管并不嚴格,開山炸島等無序開發(fā)事件時有發(fā)生。直到2010年,國家正式頒布《海島保護法》、《無居民海島試用金征收使用管理辦法》,明確了無人島的所有權(quán)、管理權(quán)以及相關(guān)有償使用制度。2011年,原國家海洋局公布了中國首批176個可以開發(fā)利用的無居民海島名錄,涉及遼寧、山東、江蘇、浙江、福建、廣東、廣西、海南等8個省份。
值得注意的是,無居民海島與其他不動產(chǎn)的持有開發(fā)有所不同。
無居民海島屬于國家所有,即個人或機構(gòu)可以申請的只是海島的使用權(quán),且利用期限最長不得超過50年。同時,國內(nèi)的無居民海島的用島類型劃分為9類,分別為旅游娛樂、交通運輸、工業(yè)倉儲、漁業(yè)、農(nóng)林牧漁等,其中并不存在私人使用的可能。
“國內(nèi)目前還沒有任何法律支持無居民海島使用,與國外無人島有著較大差別,國外是開發(fā)利用與私人島嶼并重。”據(jù)林東了解,目前國內(nèi)無人島開發(fā)大部分都是旅游娛樂用途,且跟陸上房地產(chǎn)開發(fā)一樣有著嚴格的開發(fā)期限規(guī)定,如果三年內(nèi)不在島上開發(fā)利用,政府將會依法收回使用權(quán)。
而經(jīng)批準開發(fā)利用無居民海島的個人或企業(yè),應(yīng)當依法繳納使用金。年使用金收取標準按照用島類型、開發(fā)利用程度、海島等級綜合評估,使用金低至幾千元,貴則數(shù)千萬元。
以遼寧省2020年公布的無居民海島使用金的征收標準為例,若用島類型為“旅游娛樂”,開發(fā)者每年最低只需繳納3700元就可以擁有一座面積1公頃的島嶼的使用權(quán)。使用金隨開發(fā)破壞程度、島嶼等級升高,最多須繳納2455萬元。
低廉的買島費用,吸引了許多如寧波富商黃益民一樣的富豪們。2010年國家出臺相關(guān)無居民海島法規(guī)之后,海島開發(fā)熱潮再次掀起,浙江寧波象山的旦門山島、大羊嶼等無居民島嶼相繼迎來“島主”。
林東告訴時代財經(jīng),購買無人島的大多是在島嶼所在地或附近的企業(yè)老板,用手頭閑余的錢去買島,想做第一批吃螃蟹的人。
買島只是入場券,無人島開發(fā)爛尾不斷
擁有一座島看似風光,但對于島主們來說,買島費只是入場券,真正的挑戰(zhàn)在于開發(fā)運營。
盡管國內(nèi)推行無居民島開發(fā)十余年,地方政府也推出了相關(guān)開發(fā)細則,但中國無居民海島開發(fā)卻鮮少有成功案例,大部分以失敗告終。
2011年11月8日,寧波富商黃益民在繳納344萬元使用金后,拿下國內(nèi)首張無居民海島使用權(quán)證書,取得旦門山島50年的使用權(quán),暢想著花10個億在2020年前將島嶼打造成高端旅游休閑基地。
但時隔12年,旦門山島仍處于十分原始的階段,在一些社交平臺上,有游客將其描述為“與世隔絕”“原生態(tài)”“商業(yè)化程度低”等。拍賣公告中對于旦門山島的描述也集中在自然生態(tài)層面:島上植被以草叢為主,有少量稀疏針葉林,島上還有全國并不多見的丹霞地貌,四周礁石密布,海螺叢生。
黃旭告訴時代財經(jīng),日常在旦門山島固定工作的僅兩三個人,其余都是散工。2022年7月,黃旭所在公司組織了數(shù)百人的游學團隊前往旦門山島,“已經(jīng)是他們?nèi)ツ曜畲蟮目蛻袅??!睂τ谀壳皪u嶼流拍,黃旭并不意外,“島上開發(fā)難度太大了,目前產(chǎn)能還很低,光是運貨的船費一趟就得至少500元以上?!?/p>
因淡水資源缺乏需要運輸?shù)V泉水去旦門山島,圖源:受訪者提供
早在拍賣的前幾年,就有朋友找到林東希望協(xié)助旦門山島的開發(fā),稱“公司經(jīng)營有問題?!背说╅T山島因為島主債務(wù)糾紛淪為拍賣物,許多確權(quán)的無人島也相繼爛尾。2009年,“溫州第一女島主”陳曉嫻在竹嶼島累計投入300萬元,換來的卻是一年數(shù)萬元的門票收入,最終其主動與當?shù)卣Y(jié)束協(xié)議;有著“全國無人島第一拍”的象山大羊嶼島,因資金短缺,在2013年動工建設(shè)一期項目時被迫中斷。
“許多買島的人其實并不懂海島開發(fā),最開始投資時想象得太美好,等到后期建設(shè)才發(fā)現(xiàn)資金跟不上,終止建設(shè)、退出的不在少數(shù)。”林東稱。
投資開發(fā)成本至少幾億,仍有人幻想做島主
無人島開發(fā)龐大的資金需求,是島主夢破碎的重要原因。
據(jù)悉,無人島開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)繁多且復雜,涉及碼頭、道路、淡水、電力、環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施重建以及生態(tài)修復。以大羊嶼島為例,在建設(shè)酒店一期的時候,光是發(fā)電就花費將近6000萬元。由于遠離陸地,建設(shè)物資運輸上島的費用也十分昂貴,有數(shù)據(jù)顯示,無人島上建造所需的成本至少是陸地上建造的三至六倍。
而海島氣象環(huán)境復雜,使得許多工程建設(shè)并非一勞永逸,譬如國內(nèi)開發(fā)最為成功的無人島之一三亞蜈支洲島,如今每年仍在投入數(shù)千萬的設(shè)施建設(shè)費用。
顯然,無人島開發(fā)的投入宛若無底洞,如果是資本財力有限的企業(yè)或個人很難啃得下。林東便直言,“一個無人海島的開發(fā)利用,至少需要幾千萬到幾個億?!贝送?,無人島本身就意味著基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)系統(tǒng)薄弱,自然資源較佳的島嶼如蜈支洲島早已經(jīng)開發(fā),剩下的無人島開發(fā)難度巨大。
截至2020年,國內(nèi)總計有11000多個海島,無居民海島約占全部海島個數(shù)的96%,其中有淡水資源的海島則不足2%。而2011年至2017年,全國僅有26個無居民海島拿到了不動產(chǎn)登記證。
自《海島保護法》頒布以來,國內(nèi)第一代島主林東已逐漸將“玩島”的重心轉(zhuǎn)移至國外,“當時腳一踩進去,覺得陷進泥巴,馬上就退出來了”。目前,林東主要在東南亞、南太平洋一帶,參與一些無人島的經(jīng)營、開發(fā)或使用,“下半年還要帶隊去看島?!?/p>
對于國內(nèi)無人島的開發(fā),林東則認為,在法律法規(guī)、規(guī)劃、多方資本聯(lián)合開發(fā)等制度與模式上還有完善空間?!斑@條路不好走,比較漫長艱辛?!辈贿^,林東相信將來國內(nèi)無人島開發(fā)會有新的措施與模式出臺,推進會加快。
即便如此,仍有部分人懷揣著島主夢。浙江在線報道指出,自4月下旬法院拍賣公示后,已有幾位投資意向人去旦門山島考察。而在5月10日,位于云南德宏的一個獨立島嶼1個月使用權(quán)在網(wǎng)上拍賣,起拍價1元,最終以7199元成交。
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