7月14日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在“2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)”上稱，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！贝撕?，存量房貸利率究竟能不能降受到購房者的密切關(guān)注。

【資料圖】

8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議指出，下半年要因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

8月4日，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況。談及存量房貸利率，鄒瀾這次表示，指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

央行接連談及存量房貸利率之后，鄭州成為第一個(gè)響應(yīng)的城市。8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局鄭州市稅務(wù)局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共包含15項(xiàng)利好政策。其中，首提“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首提鼓勵(lì)降存量房貸利率、首提“穩(wěn)消費(fèi)預(yù)期”，引發(fā)市場(chǎng)和購房者關(guān)注，這也是鄭州政策不同于此前合肥推出的10條涉房政策的關(guān)鍵所在。

01存量房貸利率下調(diào)原因何在？

華泰固收分析，首先，當(dāng)前存量房貸和新增房貸之間存在較大利差。2019年LPR改革之后，房貸利率開始由5年期LPR加點(diǎn)確定。去年以來，為對(duì)沖地產(chǎn)下行，各地“因城施策”下調(diào)房貸利率，央行甚至將新增房貸利率下限降為L(zhǎng)PR減點(diǎn)20BP，但存量房貸的加點(diǎn)幅度卻始終沒有調(diào)整，這導(dǎo)致存量房貸與新發(fā)房貸利差不斷走闊。據(jù)央行數(shù)據(jù)，今年6月新發(fā)放的個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.11%，較2022年初下行約150BP，但同期5年LPR僅下行了45BP，存量與新增利差不斷拉大。

其次，存量房貸利率偏高導(dǎo)致住房貸款早償情況明顯增多。一方面提前還貸可以節(jié)約更多利息，另一方面今年存款、理財(cái)、權(quán)益等表現(xiàn)都一般，居民缺乏財(cái)富升值手段，提前還貸成為最佳選擇。上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，但個(gè)人住房貸款余額反而凈減少2000億，RMBS早償率指數(shù)也在大幅上行，說明不少居民在提前還貸，其來源也不乏經(jīng)營(yíng)貸等資金，顯然，有利差就會(huì)有套利。

最后，高利息負(fù)擔(dān)+提前還貸一方面壓抑居民消費(fèi)能力，另一方面制約信貸增長(zhǎng)，存量房貸利率下調(diào)是“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”和釋放“終端需求”的應(yīng)有之義。

02專家稱銀行沒動(dòng)力下調(diào)房貸利率

事實(shí)上，存量房貸利率調(diào)整曾有過先例。2008年10月，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，支持住房消費(fèi)，促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需，央行發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限降為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，同時(shí)適用于存量和新增房貸。

政策推動(dòng)下，一些中小銀行率先推出利率七折優(yōu)惠，并推出跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)來搶奪存量用戶。面對(duì)存量客戶流失的壓力，各大國(guó)有行不得不被迫進(jìn)入戰(zhàn)場(chǎng)，紛紛在2009年年初制訂存量房貸調(diào)整方案。

此次存量房貸利率能否快速調(diào)整？不少分析師對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度，主要原因在于銀行的凈息差已經(jīng)處于較低狀態(tài)。

華泰固收提到，09年轉(zhuǎn)按揭浪潮之后，銀行就未再提供過“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。2019年，央行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)。央行8月1日會(huì)議未再提及“置換”二字，意味著轉(zhuǎn)按揭工具大概率不會(huì)重啟。

“依法有序”說明推進(jìn)節(jié)奏可能也不會(huì)太快?？紤]到當(dāng)前貸款利率市場(chǎng)化程度已經(jīng)很高，本輪調(diào)整更可能是采取窗口指導(dǎo)而非硬性約束的形式，也不排除通過MPA考核或自律考核等形式加以引導(dǎo)。

至于銀行層面，由于沒有類似“7折”的統(tǒng)一約束，利率調(diào)整過程可能更加靈活，如房貸利率與客戶還款能力、征信情況等掛鉤，以及調(diào)整利率后限制提前償還等等?？傊?，存量貸款很難“一步到位”降至新增貸款水平，執(zhí)行力度還存在很大不確定性。

住房抵押貸款政策制定者，原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇7月底在一場(chǎng)對(duì)話中明確表示，目前存量房貸利率遲遲不降，阻力來自于商業(yè)銀行。在他看來，部分銀行還存在“趁火打劫”的行為，此前因?yàn)榉績(jī)r(jià)大漲各個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些銀行就趁機(jī)提高利息率，造成了存量房貸利率畸高。

他勸居民不用太著急，下調(diào)存量房貸利率的文件會(huì)出臺(tái)的，措辭可能還是“鼓勵(lì)、支持”，但是不下調(diào)存量房貸利率的銀行會(huì)受到市場(chǎng)懲罰，因?yàn)楝F(xiàn)在都是商業(yè)化的銀行了，你不做別人會(huì)做。

03本次調(diào)整會(huì)如何推進(jìn)？

東吳證券分析，目前，99%的房地產(chǎn)按揭貸款利率是由五年期以上LPR和加點(diǎn)共同構(gòu)成，就推進(jìn)存量房貸利率調(diào)整的原則而言，央行強(qiáng)調(diào)“依法”、“有序”，因此該行預(yù)計(jì)可能采取借貸雙方自行協(xié)商的模式，根據(jù)利率高低決定加點(diǎn)下調(diào)的幅度。調(diào)整存量房貸利率可以降低居民提前還貸的意愿，但同時(shí)也會(huì)加大商業(yè)銀行凈息差壓力。

此前7月14日央行發(fā)布會(huì)透露，在理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系發(fā)生變化的背景下，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象顯著。RMBS 條件早償率指數(shù)今年以來大幅增加，并于2023年6月12日達(dá)到0.2155的歷史最高水平。調(diào)整存量房貸利率有助于降低居民提前還款意愿，從而提高銀行經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。

但另一方面，目前商業(yè)銀行面臨較大的凈息差壓力，截止2023年一季度末，商業(yè)銀行凈息差僅為1.74%，已跌破1.8%的警戒線。存量房貸利率下調(diào)將進(jìn)一步壓縮銀行利潤(rùn)空間，因此該行預(yù)計(jì)央行可能通過結(jié)構(gòu)性政策工具對(duì)部分影響較大的銀行給予支持，在“加大逆周期調(diào)節(jié)”的政策基調(diào)下，降準(zhǔn)操作也有望于年內(nèi)落地。

華泰固收還分析，息差收窄之后可能需要進(jìn)一步下調(diào)銀行負(fù)債端成本，降息概率增加。截至一季度，銀行整體凈息差為1.74%，已經(jīng)低于自律機(jī)制的合意標(biāo)準(zhǔn)1.8%。我們?cè)?023年6月25日發(fā)布的《再從銀行息差看降息與市場(chǎng)》中測(cè)算，以2022年底的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，2023年6月的存款降息共降低銀行負(fù)債成本5.6bp，但LPR下調(diào)導(dǎo)致資產(chǎn)端降低6.2BP，二季度銀行凈息差大概率繼續(xù)收窄。加上存量貸款利率下調(diào)的影響，銀行凈息差將繼續(xù)走低，長(zhǎng)期看不利于銀行持續(xù)經(jīng)驗(yàn)和風(fēng)險(xiǎn)控制，因此存款利率和MLF利率可能會(huì)迎來新一輪下調(diào)，但LPR可能不會(huì)再動(dòng)。

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