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7月27號(hào)住建部在召開的企業(yè)座談上會(huì)表示：“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施”。

等了半天，還是個(gè)加杠桿的路子，看來(lái)政策工具箱里可選的工具貌似不多了。

(相關(guān)資料圖)

也是，在限購(gòu)限售這些曾經(jīng)還管點(diǎn)用的調(diào)控手段，已經(jīng)在諸如南京、蘇州、鄭州等省會(huì)或二線城市被證實(shí)，即使完全放開也基本沒用后，選來(lái)選取能拿的出手的辦法也就剩下降首付加杠桿。

巴掌大網(wǎng)眼的漁網(wǎng)撈不到魚兒，那就得換指甲蓋大網(wǎng)眼的漁網(wǎng)來(lái)試一試了。

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100萬(wàn)的房子30%首付得30萬(wàn)，你掏不起是吧？沒事首付比例降到20%只需要20萬(wàn)。

如果還是不行，15%首付比例15萬(wàn)也不是不能考慮。

降低首付比例，可以在不降低房?jī)r(jià)的前提下，讓更多掏干6個(gè)錢包也沒法上車的個(gè)體“突然”有了上車資格，從而加速消化房企手里源源不斷建好的新房。

這就是金融游戲中加杠桿的“玩法”，1元錢可以干5元甚至10元的事。

不過(guò)“玩法”雖好，代價(jià)也同樣存在，這個(gè)看似刀切豆腐兩面光的操作，在貌似對(duì)房企和個(gè)體有利的同時(shí)，把風(fēng)險(xiǎn)也扔了出去。

首先是個(gè)體，對(duì)于個(gè)體而言，以更低首付比例進(jìn)場(chǎng)買房的人，面臨的是未來(lái)30年高額的房貸償還時(shí)光。

別人60萬(wàn)貸款，你80萬(wàn)，你月供不高還款壓力不大那就有鬼了。

同時(shí)更高的房貸金額則對(duì)低首付比例“勉強(qiáng)”進(jìn)場(chǎng)買房的人，在未來(lái)提出了更高和更穩(wěn)定的收入要求。

最好祈禱工作和家庭一帆豐順，不稍微稍大一些的經(jīng)濟(jì)上的波動(dòng)，搞不好就得和自己這份得來(lái)不易的“資產(chǎn)”，揮手說(shuō)拜拜了。

這一點(diǎn)美國(guó)在2008年次貸危機(jī)中，就已經(jīng)以無(wú)數(shù)中低收入家庭的低首付買房最后崩盤的實(shí)例，摸著石頭過(guò)河的走在我們前面了。

而對(duì)于銀行而言，更低的首付比例則意味著要放出去更多的貸款，更多的貸款雖然會(huì)提高銀行的收入，但風(fēng)險(xiǎn)也在同步提升。

購(gòu)房的首付比例在一定程度上可以看做銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)緩沖帶，而更高的首付比例意味著在房?jī)r(jià)下跌時(shí)銀行擁有緩沖帶的寬度更廣。

還是美國(guó)。

2008年次貸危機(jī)爆發(fā)的早期，也就是那一輪資產(chǎn)泡沫還處于醞釀期時(shí)，美國(guó)銀行等一眾金融機(jī)構(gòu)還能“理性”的要求購(gòu)房首付比例在20%以上，從而間接的擁有了房?jī)r(jià)下跌20%的風(fēng)險(xiǎn)緩沖帶。

而隨著樓市熱度越來(lái)越高，大量收入穩(wěn)定且能付得起20%首付的優(yōu)質(zhì)客戶已經(jīng)被基本挖掘干凈。

但銀行等金融機(jī)構(gòu)眼看樓市上漲的風(fēng)頭正盛，于是在巨大利益的驅(qū)使下，安全和風(fēng)險(xiǎn)被逐漸拋諸腦后，金融機(jī)構(gòu)中5%的首付開始大面積出現(xiàn)。

優(yōu)質(zhì)的割完了，就找劣質(zhì)的。

有債務(wù)沒關(guān)系，收入不穩(wěn)定沒關(guān)系，湊不齊首付也沒關(guān)系，只要把杠桿加起來(lái)就一切都不是問(wèn)題了。

最終5%首付比例的高杠桿的確翹起了美國(guó)樓市的大牛市，但同時(shí)資產(chǎn)泡沫也被吹大到了極限，隨著2008年雷曼兄弟的破產(chǎn)，所有人都見識(shí)到了，什么叫做財(cái)富的轉(zhuǎn)瞬即逝。

吃一塹長(zhǎng)一智的美國(guó)人，在危機(jī)后一度又把首付比例拉回到20%。

杠桿雖好，也得適量。

當(dāng)然有美國(guó)次貸危機(jī)的“珠玉在前”，我相信我們的首付比例即使要降低，也一定不會(huì)降到5%。

但不管怎樣，這種以更低首付比例來(lái)托舉樓市的操作，本質(zhì)上和當(dāng)時(shí)美國(guó)金融機(jī)構(gòu)的一些行為并沒太大區(qū)別。

都是在挖掘更多購(gòu)房群體來(lái)延續(xù)樓市“繁榮”的同時(shí)，不由自主的放大了“部分”潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

用更低的首付門檻，讓更多儲(chǔ)蓄和收入可能本不夠資格進(jìn)場(chǎng)的個(gè)體“輕松”進(jìn)場(chǎng)買房，這種樓市內(nèi)罕見的“樂(lè)于助人”的行為，是在用未來(lái)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)換取當(dāng)下短期的樓市繁榮。

的確短期內(nèi)更的首付比例可能可以加速新房去化，進(jìn)而緩解了房企緊繃的資金鏈，最終救活了奄奄一息的土拍市場(chǎng)。

但長(zhǎng)期的話，用低首付高杠桿來(lái)深度挖掘購(gòu)買力從而“硬”撐起來(lái)的資產(chǎn)價(jià)值，怕是經(jīng)不起太大的風(fēng)浪的洗禮的。

地基，畢竟不穩(wěn)。

2

從放松城市限購(gòu)門檻，到下調(diào)房貸利率，再到降低首付比例，救市這一路走來(lái)就兩個(gè)字。

“刺激”。

總想著通過(guò)什么新的途徑再刺激出一點(diǎn)購(gòu)買力，來(lái)填飽樓市背后的那張債務(wù)的巨口。

但問(wèn)題是刺激也有個(gè)前提，那就是被刺激的目標(biāo)，多少還有點(diǎn)底子供你刺激。

而現(xiàn)在情況就好像是，一個(gè)人已經(jīng)餓得沒多少東西可以排泄了，結(jié)果醫(yī)生還在那一個(gè)勁的開瀉藥的方子。

多少有點(diǎn)強(qiáng)人所難。

現(xiàn)在幾乎所有人都知道當(dāng)前樓市的癥結(jié)是價(jià)格問(wèn)題，但貌似樓市參與者中除了購(gòu)房群體之外，大家都對(duì)這個(gè)癥結(jié)視而不見。

商品房也是商品，一件商品積壓滯銷到影響生產(chǎn)廠家回款時(shí)，那么就降價(jià)清倉(cāng)加速回款，這是不需要經(jīng)濟(jì)學(xué)家科普也知道的道理。

但奇怪了，這么樸素簡(jiǎn)明的道理，到樓市就行不通了。

不過(guò)有一說(shuō)一，深處樓市最中心的房企們倒是看到了癥結(jié)所在，知道降價(jià)還有的搞，但礙于限跌令的存在，也只能費(fèi)盡心思的“曲線救國(guó)。

暗地里降首付，買房送等價(jià)值黃金，先買房后退款等等等等，房企們絞盡腦汁的向市場(chǎng)三番五次以變相降價(jià)的行為“示弱”，但無(wú)奈我們有關(guān)部門法眼如焗，房企這些“蠅營(yíng)狗茍”的‘示弱’行為無(wú)一例外的被盡收眼底。

約談、叫停，房企準(zhǔn)備向市場(chǎng)規(guī)律下跪的膝蓋，還是被強(qiáng)行掰直了回來(lái)。

當(dāng)然，叫停也不是完全不能理解，新房?jī)r(jià)格直接影響著地方上的土地價(jià)值，而土地價(jià)值則影響著地方上未來(lái)繼續(xù)舉債時(shí)“籌碼”的堅(jiān)挺程度。

只有“籌碼”繼續(xù)堅(jiān)挺，未來(lái)才能接著舉債，也只有繼續(xù)舉債才能滾動(dòng)那些過(guò)去十多年以土地為信用錨定物所衍生出來(lái)的大量債務(wù)。

誰(shuí)讓過(guò)去形成路徑依賴了呢，現(xiàn)在房?jī)r(jià)地價(jià)深度捆綁，想解開，難。

既然解不開，那就只能換個(gè)方式了，比如這次降低首付。

30%不行25%，25%不行20%，20%還不行15%也不是完全不能考慮，總之就是在房?jī)r(jià)沒的談的前提下，杠桿給個(gè)體們管夠。

降價(jià)？恐怕不行。

加杠桿？大力歡迎！

辦法倒是個(gè)辦法，無(wú)非就再測(cè)試一下居民部門杠桿率的極限，但我想知道，真要這樣把杠桿繼續(xù)加下去的話，以后再談到內(nèi)需和消費(fèi)的時(shí)候，準(zhǔn)備怎么搞？

隔三差五又是促消費(fèi)又是拉內(nèi)需，無(wú)非是想讓個(gè)體趕緊加快花錢的速度，結(jié)果刺激倒是刺激了不少次，但總歸效果是雷聲大雨點(diǎn)小。

造成這樣的原因倒也不復(fù)雜，就是樓市用自己畸形的房?jī)r(jià)已經(jīng)提前把本該有部分流入到內(nèi)需市場(chǎng)的錢截胡了。

首付吃掉過(guò)去多年積攢的儲(chǔ)蓄，月供再吃掉未來(lái)每月占比不小的收入，過(guò)去一口未來(lái)一口，這兩口下去個(gè)體基本對(duì)于消費(fèi)是有心無(wú)力了。

心儀的東西還是想買，期盼的服務(wù)還是想要，但略顯空曠的錢包告訴個(gè)體們，請(qǐng)管住自己那顆“躁動(dòng)”的消費(fèi)之心。

于是內(nèi)需很自然的拉胯了。

原因復(fù)雜嗎？一點(diǎn)也不，無(wú)非就是個(gè)一魚兩吃的問(wèn)題，魚兒就那么大，那邊刀子砍的狠了，這邊就只能不夠吃了。

想解決這個(gè)問(wèn)題不難，先“委屈”樓市那邊一下收一收救市的勁，把更多的魚兒讓給內(nèi)需這邊先吃。

但很明顯，在樓市依然擔(dān)任著我們經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)的當(dāng)下，這不太可能。

所以在前幾天F改W的新聞發(fā)布會(huì)和其他重磅會(huì)議，還異口同聲的表示要”大力促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求“的話音剛落下沒幾天時(shí)，樓市這邊就喊著要繼續(xù)加杠桿了。

一邊要加杠桿救樓市，一邊要促銷費(fèi)拉內(nèi)需，兩邊政策的落地點(diǎn)都是個(gè)體的錢包，但奈何個(gè)體并不壯碩的錢包，怕是很難抗住這兩邊同時(shí)發(fā)力的需求。

這種樓市要救內(nèi)需要拉，兩邊都不想耽誤且同時(shí)發(fā)力的操作，讓我不自覺的聯(lián)想到金庸《射雕》里老頑童周伯通在桃花島練就的那項(xiàng)絕技了。

搏一搏吧，看看左右兩邊，是誰(shuí)更“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”。

3

前幾天某重磅會(huì)議提出要“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，同時(shí)也沒有提及“房住不炒”那四個(gè)字。

很明顯，市場(chǎng)供需關(guān)系的變化已經(jīng)被徹底公開化，另外房住不炒不是不提，而是沒必要提了。

就現(xiàn)在這個(gè)樓市還能炒房？但凡新房去化能快點(diǎn)，二手房掛牌能少點(diǎn)，怕是房企銀行還有地方這三家都要笑醒了。

擔(dān)心炒房，現(xiàn)在純屬是“臆想”中煩惱。

看看這次降低首付的風(fēng)聲出來(lái)后，各地能玩出什么花樣吧。

挺期待看一看在一個(gè)價(jià)格“很難”讓步的市場(chǎng)內(nèi)，用繼續(xù)加高的杠桿，到底還能翹起多大的“繁榮”。

就這樣。

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